各大型商家陸續(xù)進(jìn)駐 助力泉州東海片區(qū)商業(yè)興起
發(fā)布時(shí)間：2011-06-24 |
信息來源：海峽都市報(bào)
縱觀東海片區(qū)的商業(yè)格局，不難發(fā)現(xiàn)，早期商業(yè)規(guī)劃不夠完善，整體業(yè)態(tài)顯得參差不齊，歷經(jīng)多年仍未成規(guī)模。這種格局，不久后或?qū)l(fā)生改變，而這種改變的源頭，則來自當(dāng)前正在開發(fā)建設(shè)或即將啟動(dòng)的幾大商業(yè)項(xiàng)目定下的基調(diào)——由開發(fā)商統(tǒng)一招商，并負(fù)責(zé)后期的運(yùn)營(yíng)管理。
目前，已有部分在建項(xiàng)目啟動(dòng)招商工作，并有品牌商家陸續(xù)簽約。業(yè)內(nèi)人士指出，該片區(qū)有行政中心為依托，兩個(gè)項(xiàng)目的招商大會(huì)啟動(dòng)，將吸引大型商家進(jìn)駐，從而助推區(qū)域商業(yè)升級(jí)。
品牌開發(fā)商招商近期啟動(dòng)
在東海灣項(xiàng)目里，隨著住宅樓的陸續(xù)建成，商業(yè)建設(shè)已擺上議程。據(jù)了解，該項(xiàng)目將打造總建筑面積20萬平方米的城市綜合體。其中，東海大街沿街共有1000多個(gè)商鋪，太古廣場(chǎng)、置地廣場(chǎng)將建成高級(jí)會(huì)所、大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓等，業(yè)態(tài)種類齊全，體量可觀。
記者在采訪中了解到，今年以來，開發(fā)商已經(jīng)啟動(dòng)招商引資，意在吸引中高端品牌入駐，屆時(shí)這些商業(yè)項(xiàng)目將全部由開發(fā)商統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。而目前，新華都購(gòu)物商場(chǎng)已經(jīng)成功入駐，目前正在裝修中，近期將開業(yè)。
與此同時(shí)，5月18日，海景國(guó)際花園也正式啟動(dòng)了社區(qū)內(nèi)海商街的招商引資。這條商業(yè)街的體量不算大，總建筑面積僅3.6萬平方米，定位為社區(qū)商業(yè)和特色商業(yè)的結(jié)合體，目前主力店尚待確定。另外，位于泉秀街東段的天虹百貨也在緊鑼密鼓建設(shè)中，據(jù)了解，商城內(nèi)的鋪位將全部進(jìn)行招商。
此外，位于東海片區(qū)行政中心東南角的東?？偛拷?jīng)濟(jì)區(qū)已完成規(guī)劃，該項(xiàng)目共有三塊用地，總建筑面積約53萬平方米，將建成十余棟高層建筑，配備商業(yè)、辦公、會(huì)議、休閑娛樂等各類設(shè)施。蟲尋埔商務(wù)中心目前處于前期概念性規(guī)劃階段，這塊面積200多畝的地塊，將可能建成一棟寫字樓和一棟酒店。而香檳集團(tuán)也將在該片區(qū)建一座城市綜合體。
從目前這些項(xiàng)目的情況來看，只要稍微注意就會(huì)發(fā)現(xiàn)，東海片區(qū)各大商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作方式和其他片區(qū)有所不同，后者多以銷售為主，而前者的重頭戲是統(tǒng)一招商引資，后期由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。
統(tǒng)一招商管理符合片區(qū)特征
據(jù)了解，從行政上劃分的話，東海片區(qū)位于坪山路以東，西隔晉江接池店組團(tuán)，北靠桃花山，與城東組團(tuán)相鄰，南鄰泉州灣，與石獅相望，是泉州市區(qū)“一灣兩翼三帶、環(huán)灣面?！背鞘锌臻g發(fā)展帶的核心組團(tuán)，也是泉州灣濱海城市建設(shè)龍頭。
以坪山路為界，該片區(qū)目前擁有永輝超市、麥德龍商場(chǎng)、國(guó)貿(mào)商城等大型購(gòu)物中心，同時(shí)還有千億小商品街、鴻景商業(yè)城等商場(chǎng)。記者了解到，早期的這些項(xiàng)目，多數(shù)以銷售為主。
銷售過后的經(jīng)營(yíng)則由業(yè)主自行承擔(dān)，這對(duì)于開發(fā)商而言，不失為一種短時(shí)間回籠資金的好辦法。
但是在建商業(yè)項(xiàng)目中，開發(fā)商為什么選擇招商，而不是銷售？泉州東海開發(fā)有限公司企劃部經(jīng)理張族浩表示，每個(gè)商圈的形成，和該片區(qū)人氣及后期經(jīng)營(yíng)有很大關(guān)系。在老城區(qū)，其商業(yè)因地處繁華地段、配套成熟、人流量大等問題，銷售和后期經(jīng)營(yíng)都沒有太大問題，但是東海片區(qū)屬于近年開發(fā)建設(shè)的新區(qū)，周邊配套還沒有完善，人流量也還沒有聚集，即便是賣出去實(shí)現(xiàn)了銷售，但后期的運(yùn)營(yíng)管理會(huì)存在一定的問題，所以招商對(duì)該片區(qū)來說更為合適。
從另一個(gè)角度來說，新區(qū)的商業(yè)如果推出市場(chǎng)進(jìn)行銷售，而后由業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)，那么就有可能出現(xiàn)業(yè)態(tài)層次參差不齊、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品相對(duì)低端等情況，這對(duì)于整個(gè)片區(qū)的商業(yè)氛圍而言，只有弊而無利?！敖y(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，不但給品牌商家樹立信心，也有助于帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的商業(yè)氛圍。”
以點(diǎn)帶面開發(fā)商要助力管理
談到招商引資，海景國(guó)際營(yíng)銷總監(jiān)鄭啟忠表示，要想做好商業(yè)，就必須做到招商和運(yùn)營(yíng)兩手都要抓、兩手都要硬，招商成功只是成功了一半，后期的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)同樣重要。這個(gè)說法，同樣被東海灣企劃部經(jīng)理張族浩多次提到。
根據(jù)東海片區(qū)的規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)總面積28.98平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地面積約28.75平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模約25萬人。規(guī)劃中，該片區(qū)將以大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，突出公共服務(wù)、商貿(mào)服務(wù)功能，規(guī)劃定性為泉州市公共行政中心、現(xiàn)代商務(wù)中心、現(xiàn)代濱海宜居組團(tuán)。
對(duì)該片區(qū)未來潛力，開發(fā)商甚是看好。據(jù)了解，早在啟動(dòng)招商工作之前，無論是海景花園還是東海灣，開發(fā)商都對(duì)商業(yè)的業(yè)態(tài)進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃，而后根據(jù)規(guī)劃對(duì)商鋪進(jìn)行引導(dǎo)。在海景花園，其盡管屬于社區(qū)型商業(yè)，但同時(shí)也被定位為特色商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品需周邊商鋪所沒有銷售的。在東海灣，針對(duì)體量大、面積廣等優(yōu)勢(shì)，對(duì)于每個(gè)商業(yè)區(qū)域所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品，更是給予了細(xì)化。
在他們看來，商業(yè)需要依靠密集度高的人口才能興旺，而只有越來越高的入住率才能帶動(dòng)片區(qū)商業(yè)的發(fā)展，兩者是相互推動(dòng)相互發(fā)展的，而該片區(qū)隨著市政府的入駐、各類中心的搬遷，將聚集大批人群，這將為東海片區(qū)今后的發(fā)展提供穩(wěn)定的消費(fèi)人群。所以，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)的同時(shí)，更加注重準(zhǔn)確的定位和后期如何運(yùn)營(yíng)維護(hù)。
鄭啟忠稱，即使是再成功的招商，也無法做到一步到位，隨著社區(qū)入住率的提高，小區(qū)業(yè)主的需求，80%的商鋪可以存活，其余的將被更換，而整個(gè)社區(qū)的商鋪也將在這種良性動(dòng)態(tài)中不斷完善，而開發(fā)商在這個(gè)過程中，將扮演促進(jìn)完善、統(tǒng)一管理的角色。
這種管理的模式和過程，有助于商業(yè)項(xiàng)目的完善和經(jīng)營(yíng)，對(duì)于整個(gè)片區(qū)的商業(yè)氛圍來說，也是一個(gè)利好。有業(yè)內(nèi)人士指出，從開發(fā)建設(shè)到運(yùn)營(yíng)維護(hù)，開發(fā)商的介入將促使每個(gè)項(xiàng)目商業(yè)良性發(fā)展，而后以點(diǎn)帶面，從而營(yíng)造整個(gè)片區(qū)的商業(yè)氛圍。
片區(qū)早期商業(yè)未能成規(guī)模
記者在采訪中了解到，東海片區(qū)早期的商業(yè)并沒有形成一定規(guī)模，這與整體的規(guī)劃有關(guān)，也與商業(yè)的業(yè)態(tài)有關(guān)。業(yè)內(nèi)人士指出，一個(gè)成功的商業(yè)，不僅前期的規(guī)劃定位要準(zhǔn)確，后期的運(yùn)營(yíng)也是重中之重。
以該片區(qū)的國(guó)貿(mào)商城和千億小商品街來說，這些都是東海片區(qū)最早的商業(yè)項(xiàng)目，但是如今依然不成氣候，整個(gè)泉州人對(duì)于這兩個(gè)地方的商業(yè)認(rèn)知度也不高。不少行業(yè)人士表示，商業(yè)最重要的是人流，由于其周邊的居住小區(qū)較為有限，而且本身附近的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，如麥德龍，主要是以批發(fā)為主，人流量沒辦法大量聚集，所以形成不了濃厚的商業(yè)氛圍，這也是為什么這兩個(gè)商業(yè)沒辦法真正運(yùn)營(yíng)成功的原因之一。加上自身的后期運(yùn)營(yíng)沒有做足，管理也較不規(guī)范，店面的銷售率很好，但是空置率較大，形成不了商業(yè)氛圍。
不少行業(yè)人士表示，東海片區(qū)早期的商業(yè)規(guī)劃不夠完善，也不夠有前瞻性，對(duì)于片區(qū)的把握力較差，所以商業(yè)未能形成規(guī)模。這與整個(gè)片區(qū)的人流量有很大關(guān)系，也與整個(gè)片區(qū)人員的居住素質(zhì)有很大關(guān)系。
經(jīng)營(yíng)定位準(zhǔn)確帶動(dòng)片區(qū)繁榮
如今的東海片區(qū)，正在開發(fā)建設(shè)的主要為東海灣和海景國(guó)際兩個(gè)居住小區(qū)。記者在采訪中了解到，這兩個(gè)樓盤對(duì)于商業(yè)方面的定位都是非常準(zhǔn)確，均以招商引資為主，這不僅能帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)商業(yè)的繁榮，而且也使得東海片區(qū)商業(yè)氛圍顯露雛形。
泉州東海開發(fā)有限公司企劃部經(jīng)理張族浩告訴記者，目前東海灣的商業(yè)均以招商引資為主，整個(gè)商業(yè)的定位也非常準(zhǔn)確，在選擇商家上，也引進(jìn)了大型的超市、旗艦店、銀行等，這些商業(yè)業(yè)態(tài)也能帶來一定的人氣，給陸續(xù)交房入住的東海灣業(yè)主及周邊的群眾提供便捷的購(gòu)物、金融。
據(jù)了解，海景國(guó)際也在上個(gè)月18日召開了海景國(guó)際·海商街的招商啟動(dòng)儀式，目前商業(yè)的主力店基本已經(jīng)確定。海景國(guó)際營(yíng)銷總監(jiān)鄭啟忠談到，一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目不僅前期的招商定位要準(zhǔn)確，而且在后期經(jīng)營(yíng)上，要花足夠的時(shí)間和精力去經(jīng)營(yíng)。而商業(yè)也不是100%能運(yùn)營(yíng)得起來的，包括招的商家能否順利經(jīng)營(yíng)，這些都是商業(yè)繁榮的必要因素。東海片區(qū)的商業(yè)如果能做起來，那么對(duì)于整個(gè)東海片區(qū)的住宅來說，是利好。
住宅商業(yè)相互推動(dòng)發(fā)展
商業(yè)要興起，必須聚集大量的人群，反之，人群進(jìn)駐社區(qū)前，首先關(guān)注的是社區(qū)是否有商業(yè)，居家購(gòu)物是否方便。目前，作為開發(fā)建設(shè)的東海片區(qū)，存在住宅空置率較高、人氣尚未聚集的現(xiàn)狀，開發(fā)商此時(shí)啟動(dòng)招商項(xiàng)目，便是希望以商業(yè)吸引業(yè)主入住，從而使得人氣推動(dòng)商業(yè)，兩者相互推動(dòng)發(fā)展，盤活整個(gè)片區(qū)的住宅率和商業(yè)氛圍。
業(yè)內(nèi)人士指出，很多業(yè)主不愿意入住東海片區(qū)的主要原因是，周邊配套不齊全，商業(yè)也沒有興起，生活很不方便。如果開發(fā)商先引入品牌商家，將社區(qū)配套做好做足，業(yè)主將陸續(xù)落戶該片區(qū)。另一方面，隨著入住人口的增加，區(qū)域消費(fèi)能力必然提升，消費(fèi)水平呈上升趨勢(shì)，那么就會(huì)出現(xiàn)大量的商業(yè)需求，而整個(gè)區(qū)域的商業(yè)就會(huì)慢慢發(fā)展起來。
不過該業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也指出，開發(fā)、建設(shè)、發(fā)展都有一個(gè)過程，從目前規(guī)劃和建設(shè)的情況來看，東海片區(qū)的商業(yè)體量大、功能全、業(yè)態(tài)完整、輻射面廣，三年之后或?qū)⒊蔀橐粋€(gè)新的城市中心商圈，但是近兩三年里，東海片區(qū)的商業(yè)暫時(shí)還無法達(dá)到繁榮景象。
永輝同道官微
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